廣東省高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》全文
用最精煉、最通俗的語言，提煉出50條裁判規則：提綱挈領，條條重要，不可不知！（信榮律師團隊逐條解讀版隨后，敬請期待）
注：本文所有買賣意向、合同、條款、履行均針對房屋買賣，不再逐條詳指。
1、買賣意向、預約合同、本約合同效力各不相同，各自效力視具體約定而定。（第1、2、3、4、5條）
2、未約定買賣合同簽訂期限的買賣意向對雙方不具備法律約束力。（1條）
3、具備本約合同（買賣合同）主要條款的預約合同（認購書、訂購書、購房意向書等）視為本約合同，任何一方不履行，需向對方承擔違約責任。（2條）
4、預約合同（認購書、訂購書等）效力與預售許可證無關。（3條）
5、已知條款即便沒寫入預約合同，仍對當事人具有法律約束力，對方不再對此負有磋商義務。（第4條）
6、違反預約合同約定的締約義務，守約方不能要求強制締約（簽訂買賣合同）。（5條）
7、不同于最高院起訴前未取得預售許可證，預售合同一律無效的觀點，認為一審法庭辯論終結前竣工驗收合格的，預售合同即為有效，即：即便起訴前沒有取得預售許可證，只要一審法庭辯論終結前竣工驗收合格，預售合同仍然有效（當然從批準預售到竣工驗收時段比較長，除非多次開庭超期審理，該情況發生概率較低）。（6條）
8、無證房屋、抵押房屋、預告登記房屋、查封房屋、共有房屋、出租房屋、限購房屋擅自買賣，合同統統有效。（7條）
9、偽造業主證件冒簽合同的無權處分，不適用善意取得規定（縮小了《物權法》善意取得規定的適用范圍）。（第8條）
10、連環買賣合同效力各自獨立，后手買家適用善意取得規定。（9條）
11、劃撥土地上房屋買賣并非必然無效（府部門同意繳納土地出讓金后辦理過戶的合法有效）。（第10條）
12、開發商違反規劃，擅自將全體業主共有綠地、空地、露臺等贈與給買受人專用，或者約定建筑物共有部分使用權屬于開發商的，約定無效。（11條）
13、假按揭買賣合同無效，銀行知情的，擔保貸款合同亦無效，貸款合同關系實際存在于銀行與出賣人之間，虛假買受人（名義借款人）不承擔還貸義務。（12條）；
14、已過戶的民間借貸擔保房屋，借款人有權要求返還房屋差價，無權要求返還房屋。（第13條）
15、以房抵債買賣有效，債務人違約的，債權人有權解除合同，要求按原約定清償債務（信榮房地產律師團隊認為，也可以按合同約定追究債務人違約責任），為逃避債務以房抵債，具備可撤銷情形的，第三人有撤銷權。（第14條）
16、以房抵債調解協議有效，但不具備物權確認效力，法院制作調解書嚴格審查協議是否平等自愿達成；對存在重大誤解或顯失公平的，應予釋明；利用協議損害其他債權人利益或者規避公共管理政策的，不制作調解書；當事人行為構成虛假訴訟的，嚴格處理；涉嫌犯罪的，移送偵查機關。（第15條）
17、限制交易的保障房買合同一律無效（信榮房地產律師團隊認為，約定將來取得商品房產證后再過戶的預約合同應當認定有效）。（第16條）
18、農村房屋賣給城里人合同無效，城里人要求賠償升值差價的，考慮出賣人獲益，平衡雙方利益。（第17條）
19、陰陽合同中陽合同價格條款無效，二手房業主有權要求以實際成交價過戶，由此增加的稅費無法協商一致的，由納稅義務人負擔。（18條）
20、配偶異議可以阻卻交易（登記一方私自出售，配偶有權阻止），但配偶追認、知情未表示反對、已交房未在合理期限內提出異議，以及其他買受人有理由相信為夫妻雙方共同意思表示的除外；已過戶配偶要求追回房屋的，按善意取得規定審查。（19條）
21、繼續履行合同（強制過戶）方面，買受人有權要求代償出賣人抵押債務、消滅抵押權，辦理過戶手續。（第20條）
22、查封房屋只能通過執行異議（含行為異議和標的異議）主張房屋權利，不能要求出賣人過戶（信榮房地產律師團隊對此不予認可，認為對于在先債權查封，買受人可以通過代償，消除出賣人債務，解除查封的方式，消除履行障礙，要求出賣人辦理過戶手續，并已有成功案例，見《經典案例：查封房屋可以判決過戶！》）。（第21條）
23、無權處分合同有效，由此導致合同不能履行的，買受人應提起解除合同、賠償損失訴訟。（第22條）
24、能夠對抗建設工程價款優先受償權的消費者（購房者，買受人）所購商品房必需系用于居住且名下無其他居住房屋。（第23條）
25、一房多賣，各買受人均要求繼續履行的順序為：已辦理過戶登記（已過戶登記的有權要求確認所有權已轉移）—>已辦理預告登記（在登記有效期內有權請求繼續履行）—>已經交房—>已申請過戶—>先辦理網簽或預售備案—>合同成立在先。惡意搶先辦理過戶或預告登記的，不能優先于已交房買受人；查封期間占有，不能對抗申請查封買受人。涉及其他人順序的，追加其他人參加訴訟。（第24條）
26、連環買賣均未辦理過戶登記的，最終買受人起訴簽約人協助辦理過戶的，追加其他當事人為第三人參加訴訟，并判決依次辦理過戶登記，第三人抗辯理由成立的，駁回最終買受人訴求。（第25條）
27、尚未辦理過戶登記，買受人只享有債權不享有物權（只能要求辦理過戶手續，不能要求確認所有權）。（第26條）
28、買受人起訴要求辦理過戶手續的，應在舉證期限內遞交購房資格證明。（第27條）
29、借名買房有效，借名人享有債權不享有物權（只能要求辦理過戶手續，不能要求確認所有權，要求過戶的必需具備購房資格），出名人擅自出售房屋，借名人無權追回。（第28條）
30、簽約前不符合政策條件，受欺詐或誘導簽約導致合同無法履行的，有權解除或撤銷合同并要求賠償損失；簽約后出臺政策導致合同無法履行的，雙方均不承擔違約責任；合同約定按揭不成一次性付款有效，不受房貸政策變化影響；遲延履行遭遇新政導致合同無法履行的，守約方有權解約索賠。（29條）
31、開發商交房商品房必需竣工驗收并備案登記（信榮房地產律師團隊認為，竣工備案僅是條件之一，除此之外還需要具備其他法定條件，如規劃驗收合格等）。（第30條）
32、質量瑕疵不能拒絕收房（存在嚴重影響正常居住使用的質量問題除外），否則視為交付手續屆滿之日已交付。（第31條）
33、明知不符合交付條件而收房，只能要求開發商完善交付條件并賠償實際損失，不能要求開發商承擔逾期交房違約責任。（第32條）
34、開發商不得以買受人未繳納公共維修基金、前期物業費等為由拒絕交房。（第33條）
35、協助辦證是開發商的法定義務，即便沒有合同約定，也應在合理期限內辦理初始登記，并將辦證資料遞交登記機關，告知買受人可自行辦證，否則應承擔逾期辦證的違約責任。一審法庭辯論終結前，開發商仍未辦理初始登記的，買受人只能解約索賠，不能要求過戶登記（信榮房地產律師團隊對此持有不同意見，認為可以要求在開發商辦理初始登記后辦理過戶登記）。（第34條）
36、法院不受理二手房買賣戶口遷移糾紛，但遷戶對合同訂立和房價確定有重大影響的，買受人有權解約索賠。（第35條）
37、買受人起訴交房過戶，出賣人抗辯買受人未付款，付款義務先于或同時于交房過戶的，出賣人不反訴的合同符合履行條件的，判決同時履行（信榮房地產律師團隊對此不予認同，一方面房屋買賣屬于典型雙務合同，先義務未履行的，后義務不履行不構成違約，先義務遲延履行達到解約條件的，后義務方有權解除合同；另一方面，付款和交房、過戶客觀上不可能同時完成，判決同時履行不現實）。（第36條）
38、出賣人拒絕配合按揭貸款，買受人已付清房款，或者同意代償債務消滅抵押權并一次性付款，且有付款能力證明，或者訴訟中銀行明確表示同意按貸款承諾函發放貸款的，買受人有權要求繼續履行合同，除此之外，一般只能要求解約索賠，不能要求繼續履行。（第37條）
39、逾期辦證、逾期付款違約金未約定或者損失難以確定的，以已付購房款或者未付購房款總額為基數，按年利率6%計算。（第38條）
39、一方違約導致合同解除，守約方有權要求賠償差價或轉售利益等可得利益損失，但不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。（第40條）
40、有權解除合同的當事人繼續履行合同或者接受對方履行的，視為放棄合同解除權。（第42條）
41、解除權期限屆滿或放棄后，對方當事人經催告仍不履行合同，守約方仍然享有解除權。（第43條）
42、合同解除、無效或者被撤銷后，買受人負有參照租金支付房屋使用費的義務，出賣人負有返本付息義務；房價波動損失：無效或者被撤銷的，由當事人按照各自的過錯承擔，解除的，由違約方賠償守約方。（第44條）
43、交房后買受人的過戶轉移登記請求不受訴訟時效限制。（第46條）
44、逾期辦證和逾期交房違約金訴訟時效的起算：固定金額，從約定或法定支付期限屆滿之日計算；按日或月等時間單位累計的，按每個個別債權分別計算。（第47條）
45、限期獨家委托約定有效，期限內委托人不享有任意解除權。（第48條）
46、包銷合同有效，開發商轉讓包銷房或項目導致包銷合同無法履行，應賠償包銷人損失，損失沒有約定的參照差價、包銷人實際投入等因素確定。（第49條）
47、約定居間人向委托人報告簽訂買賣合同的機會，并由委托人支付報酬的求購協議書、看房協議書、看房確認書、委托看房書等可認定為居間合同。（第51條）
48、跳單、獨家委托期限內通過其他中介成交，均需向中介承擔違約責任；非獨家委托，利用其他中介提供的服務成交，不承擔違約責任。（第52條）
49、合同被確認無效、被撤銷或者解除，仍負有支付傭金義務，中介因此減少服務項目的，應當減少報酬；中介有過錯的，不但應當減少報酬，還要賠償損失。（第53條）
50、合同簽訂后因政策導致無法履行，一般無需支付傭金，但可以要求支付合理費用；中介故意隱瞞重要信息，惡意促成合同訂立，如果房屋買賣合同不能履行，不得要求支付傭金，造成損失的，根據當事人的過錯程度處理。（第53條）
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